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诸葛测字三个字免费2345无冀乌之纲手 蔡真:政策长效有助于抑制房地产市场负面效应

2020-08-12

  蔡真:新冠肺炎疫情对经济活动造成极大冲击,2020年一季度GDP同比增长率为-6.8%,是1992年公布季度数据以来首次负增长。房地产业占GDP比重较大(2019年为7%),且关联产业占GDP比重也较高(如建筑业为7.2%,金融业为7.8%),因此一些学者和市场人士从对冲宏观衰退的角度提出放开房地产调控;但中央“房住不炒”的主基调并未改变,很多地方政府的放松政策都经历了“一日游”,银保监会也加强了深圳银行系统经营贷违规进入房地产市场的调查。我们在疫情中的政策主张偏向中性,即要防止房地产业下坠风险。

  (3)库存去化压力有所缓解。从去库存的情况来看,我们统计的18个城市平均住宅库存去化月数2020年上半年经历了先上升后迅速下降的走势。一季度疫情导致一月下旬至三月上旬线下售楼基本处于关闭状态,部分城市连续数周成交规模较小,18城平均住宅库存去化月数由2019年12月末的13.9个月上升至2020年3月底的40.1个月;二季度随着疫情控制,线下销售迅速恢复至疫情前平均水平,平均住宅库存去化月数逐渐下降至6月底的14.4个月。其中,6月底一线城市平均去化周期为9.4个月;二线城市平均去化周期为10.1个月;三线城市平均去化周期为23.7个月。

  房价的上升和泡沫的形成离不开信贷的推动,个人购房贷款的增速与房价的上涨经常表现出互为因果的关系。2015年下半年,房价开始快速上涨,与此同时个人购房贷款余额大幅上升。针对挤泡沫的方法是从去杠杆开始的,自2017年二季度起,个人购房贷款余额同比增速呈下降趋势,这产生了较好的调控效果。

  《金融时报》记者:7月30日的政治局会议,依然重申了“房住不炒”的重要性。我们也可以看到,在今年上半年,央行严防流动性流向房地产,新增房地产贷款占整体信贷比例已经连续三年下降。但在世界经济衰退的巨大压力下,严控房地产市场的需求和供给是否具有可持续性?

  《金融时报》记者:今年的《政府工作报告》没有提及大家关心的房地产税,而之前的提法是稳妥推进。您如何理解这一变化?

  ◆疫情导致行业市场结构有向垄断发展的趋势

  第一,调整住房政策目标。由过去促进住房供给转向重点保障弱势群体、支持中等收入群体的住房需求。在具体实现手段上,针对弱势群体的住房需求应从两个方面着手:一是通过让利土地出让收入降低保障房的租赁成本;二是通过发放住房租赁消费券这种“补人头”的方式定向支持弱势群体。针对中等收入群体的住房需求,通过改革住房公积金体系,着力解决公积金制度存在的起点不公平、规则不公平以及结果不公平的现象,形成对中等收入群体住房需求的有效的政策性金融支撑。

  (1)住房销售迅速复苏。从商品住宅销售数据来看,2020年上半年,商品住宅竣工面积为2.07亿平方米,同比下降9.81%;全国商品住宅销售面积为6.11亿平方米,同比下降7.65%;全国商品住宅销售额为5.96万亿元人民币,同比下降-2.79%。分季度来看,一季度受疫情影响,一月下旬至三月上旬线下售楼处基本处于关闭状态,虽然部分房企进行了线上销售,但商品住宅销售同比出现大幅下降,住宅销售面积和销售额分别同比下降25.89%和22.83%。这在一定程度上导致大部分对销售回款依赖程度极高的房地产开发企业短期偿债能力下降。二季度,随着疫情控制及线下销售的恢复,住房购买需求迅速释放,商品住宅销售复苏至去年同期水平,住宅销售面积和销售额分别同比增长4.12%和9.43%。住房销售市场量价齐升,房企销售回款增加,资金压力有所缓解。

  2020年上半年,新冠肺炎疫情在国内的态势成为影响房地产市场运行的主导因素,疫情暴发前期商品住房销售同比增速明显下滑,房价涨幅整体回落,租金价格水平略有下降,土地成交面积和成交金额大幅下滑,库存去化周期大幅上升;而随着疫情在国内逐渐控制,国内形势进入后疫情时代,因疫情而被压制的商品住房需求开始逐渐复苏,房价涨幅已经接近2019年末状态,土地成交面积和成交金额大幅攀升,个别月份上升幅度高于第一季度累计涨幅;但租赁市场受到的疫情影响仍在延续,租金水平仍有下探空间。后疫情时代,我国不同城市房地产市场存在显著分化的现象诸葛测字三个字免费2345无冀乌之纲手,一些城市房价泡沫再起诸葛测字三个字免费2345无冀乌之纲手,另一些城市房地产市场仍未从疫情的冲击中恢复过来。

  2020年上半年诸葛测字三个字免费2345无冀乌之纲手,在疫情冲击下中央层面仍多次强调坚持“房住不炒”定位诸葛测字三个字免费2345无冀乌之纲手,坚持稳地价、稳房价、稳预期诸葛测字三个字免费2345无冀乌之纲手,因城施策诸葛测字三个字免费2345无冀乌之纲手,采取差异化调控措施诸葛测字三个字免费2345无冀乌之纲手,确保房地产市场平稳健康发展。央行和银保监会多次重申会保持房产金融政策的连续性、一致性和稳定性诸葛测字三个字免费2345无冀乌之纲手,实施房地产金融审慎管理制度诸葛测字三个字免费2345无冀乌之纲手,稳住存量、严控增量、防范资金违规进入房地产市场仍是央行和银保监会监管重点。

  蔡真:房地产税的议题由来已久。2019年的《政府工作报告》将稳妥推进改为稳步推进诸葛测字三个字免费2345无冀乌之纲手,但今年的《政府工作报告》并没有提及。这一方面说明之前各方分歧比较大;另一方面诸葛测字三个字免费2345无冀乌之纲手,今年的《政府工作报告》发布是在5月份诸葛测字三个字免费2345无冀乌之纲手,起草时间则会更早一些诸葛测字三个字免费2345无冀乌之纲手,当时的情况是房地产市场还没有完全恢复诸葛测字三个字免费2345无冀乌之纲手,房地产泡沫也只是个别城市的现象(主要是深圳)诸葛测字三个字免费2345无冀乌之纲手,因此并没有提及房地产税这一议题。

  地方政府层面,一季度一些城市从供给端和需求端出台了一些针对房地产行业的支持性政策,但某些城市借疫情之机全面放松限贷限购政策,寄希望重回土地财政的老路,但这些政策很快被上级部门叫停。二季度以来,随着疫情得到控制,房地产市场迅速复苏至疫情前水平,部分城市房价泡沫再起。热点城市的政策迅速反应:7月2日,东莞发布《关于进一步加强商品住房预(销)售管理的通知》,加大力度打击捂盘惜售行为;7月6日,宁波发布《关于进一步保持和促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》,提出调整限购区域范围、强化金融政策监管等“十条”措施;7月15日,深圳发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》,规定落户满3年且连续缴纳36个月个税或社保才具有购房资格,增值税免征年限由2年提升至5年。

  ◆疫情对房地产的负面影响小于预期

  (1)不同城市间住房价格分化加剧。从国家统计局公布的70个大中城市商品住宅销售价格变动情况来看,房地产市场与疫情在国内的形势息息相关,从一季度的住房价格环比大幅下滑,再到4月以来的迅速回升,住房价格环比走势呈现“深V”型。2020年上半年新建商品住宅和二手商品住宅销售价格累计上涨1.94%和0.90%。

  房企融资形势

  而在第二阶段,即二季度,房价涨幅明显,尤其是深圳、南京、杭州等热点城市,住宅销售全面恢复。房地产市场走出一波“深V”反弹行情。数据显示,2020年上半年商品住宅销售面积6.11亿平方米,同比下降7.65%;商品住宅销售额为5.96万亿元,同比下降2.79%;销售额下降幅度小于销售面积下降幅度,说明价格反弹强劲。

  蔡真:中国的住房市场已进入存量市场时代,住房市场的主要矛盾已由过去的总量不足转化为发展不平衡的问题。对此,我们提出以下政策建议:

  2020年下半年之后房地产市场会随着疫情稳定和线下销售活动的正常化而逐渐回归正常水平。我们认为“房住不炒”是一项长期政策,中央层面防止房价过快上涨的基调不会转变;在当前部分城市泡沫苗头较为明显的形势下,中央精神已经得到贯彻。地方政府层面,已经从打击捂盘惜售、扩大限购区域、增加购房门槛等诸多方面采取了打补丁措施;金融体系方面,严防经营贷、消费贷等资金违规进入楼市已成为目前监管重点。预计房地产泡沫再起的苗头很快会被控制住。(蔡真 崔玉 黄志强 作者单位:国家金融与发展实验室)

  房地产业属于资金高度密集行业,无论是土地的购置还是住房的开发和建设均需要大量资金,加上住房项目建设周期和销售周期较长,使得资金成为房地产开发企业赖以生存和发展的命脉。从央行公布的房地产企业贷款数据来看,截至2020年二季度末,房地产开发贷款余额为11.97万亿元,同比增长8.5%,同比增速连续七个季度下降;占全部信贷余额的比例为7.25%,环比下降0.12个百分点,金融机构信贷资金更明显向实体经济倾斜。从目前市场情况来看,对于受疫情影响而还款困难的房地产开发企业,商业银行经协商后可能会允许其贷款延期偿还。但出于风险管理和合规性要求,对新增房地产开发贷款的发放,商业银行持更为审慎的态度,对于综合实力较强、负债率较低的国有房地产开发企业或民营上市房地产开发企业,商业银行放贷意愿较高;相反,部分负债率较高或规模较小的民营房地产开发企业获取银行贷款的难度较大。

  房地产市场运行

  其次,行业层面房企违约破产风险。破产风险主要集中在小房企,影响面相对不大,但应采取市场化方式妥善处置;违约风险主要表现在上市房企,2018年以来已经有中弘股份、华业资本、银亿股份、新华联(000620)、泰禾集团(000732)发生违约,这些违约企业的共同特征是高负债经营、运营效率低。还有一些超大规模的房企也存在违约风险,比如近期穆迪将恒大及其子公司的展望从稳定调整至负面,恒大的房地产业务本身风险不大,但多元化经营目前面临较大风险。

  最后,行业层面长租公寓面临的风险。长租公寓的运营涉及房客、房东、金融机构(涉及租金贷)三方,如果出现破产跑路现象,影响面较大。相关监管部门应及时介入,分析重点企业面临的是流动性风险还是经营风险,如果是前者应考虑适当的政策支持,如果是后者应考虑破产重组方案使得企业妥善退出市场。

  《金融时报》记者:针对上述风险,您有何建议?

  在资金层面。2020年1月到2月,房企开发资金来源合计20209.94亿元,同比下降17.9%。从资金结构来看表现出以下三个特点:第一,除自筹资金外,定金及预收款和个人按揭贷款下降最多,两者同比分别下降23.9%和12.4%。这主要是来自销售端的冲击,平常时日里两者占开发商无息负债约50%,销售活动的骤停导致无息负债来源急剧减少。随着疫情稳定以及销售活动的恢复,这两项资金来源也出现一定程度的反弹。第二,国内贷款相对下降较少,2月同比下降8.6%,这与疫情期间的金融纾困政策有较大关系。2020年1月31日中国人民银行联合财政部、银保监会等联合下发了《关于进一步强化金融支持防控新型冠状病毒感染肺炎疫情的通知》,要求对受疫情影响严重的企业到期还款困难的,可予以展期或续贷,这对缓解房企融资难发挥了一定作用。第三,各项应付款下降比例最少,2月同比下降1.5%。这其中主要是各项应付工程款,说明开发商在整个供应链中依然处于强势地位,伴随着复工复产的推进,建筑商的各类垫付款进一步增加,3月房企各项应付款同比上升20.5%。

  第三,坚持“房住不炒”,抑制房价泡沫。房地产市场经过多年的发展,已由过去对经济的拉动以及财富效应的正面作用,转变为对经济的拖累以及债务效应的负面作用,因此应坚持“房住不炒”精神,加强长效机制建设。

  蔡真:疫情之下房地产市场的分化体现在三个方面:第一,住房买卖市场和租赁市场的分化。无论是新建商品房市场还是二手房市场,房价从二季度开始恢复上涨,个别城市如深圳甚至从3月份开始就已经上涨;但租赁市场几乎是全面性、持续性的下跌(2020年上半年仅上海租金水平累计上涨1.25%),长租公寓企业流动性危机、经营风险等问题频发,位于疫情震中武汉的铃铛公寓发生资金链断裂,长沙匠寓跑路、大连海寓负责人失联,在美上市的长租公寓蛋壳、青客也面临较大声誉风险。第二,房地产行业出现分化现象,呈现出“强者愈强、弱者愈弱”的马太效应。以房企销售额指标进行考察,2020年一季度,受疫情影响房企销售总体是下降的,但销售达1000亿规模以上的房企平均销售额非但没有下降,甚至同比还上升了4.92%。第三,土地市场出现分化,成交向一、二线城市集中,一、二线城市住宅类土地成交面积占比从2019年四季度的40.72%上升至2020年一季度的46.18%和二季度的50.24%,而驱动土地成交向一、二线集中的主要动力来自大房企在热点城市拿地。

  蔡真:从2020年上半年房地产市场走势来看,新冠肺炎疫情对房地产市场造成的负面影响总体不大。整个影响可分为两个阶段来看:第一阶段,即一季度,房价涨幅、住宅销售都出现了明显的下降。

  ◆房地产市场存在的风险和化解途径

  (二)价格情况分析

  《金融时报》记者:我们还发现,目前房地产市场中存在一些潜在风险,比如地价出现快速上涨的苗头。您认为有哪些风险是需要我们重点关注的?

  个人住房金融形势

  分城市层级看,一线城市上升势头显著,新建商品住宅和二手住宅销售价格的稳步上升,上半年累计涨幅分别为1.55%和4.09%;二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格上半年累计涨幅分别为2.23%和1.00%;三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格累计涨幅分别为1.71%和0.37%。

  第二,提升有关机构对住房租赁市场的监管能力。当前住房租赁市场的主要问题是租赁金融的问题,在事前和事中监管中应加强长租公寓盈利能力、流动性管理能力的分析,在租金贷应用中应加强金融消费者保护的力度;在事后监管中,由于租金贷牵涉面较广,应妥善处理长租公寓“爆雷”事件,通过引入破产重组机构有效化解风险。目前住建部在公积金管理、租金贷监管方面缺乏相应的能力,同时考虑到住房金融不仅关系民生也涉及系统性风险,建议将住房金融监管功能从住建部剥离,考虑纳入人民银行或银保监会监管。

  (二)个人抵押贷款利率走势

  (2)住房租赁市场量降价跌。中原地产统计了四个一线城市和两个二线城市的租金数据,整体来看,租赁价格恢复速度慢于住宅价格,各城市租金价格(除上海外)呈现持续小幅下降趋势。总体来看,疫情冲击是影响2020年上半年住房租金水平的主导因素,住房租赁市场消费需求被抑制,大部分城市表现出租金水平下降的现象。其中,北京租金水平下降最为明显,这一方面受到失业率上升、应届生毕业时间延后且就业状况不理想影响,住房租赁市场需求有所下降;另一方面与北京暴发第二轮疫情所引发的较为严格的人口流动控制有关。

  以上表现预示着行业市场结构向垄断发展的趋势,也即市场集中度更高。导致这一趋势的根本原因是收入分配不公加剧,尤其是财产性收入分配不均衡。疫情之中,那些租赁住房的人群基本是以工薪收入为主,面临着“手停口停”的境地,因此收入下降直接冲击租赁市场的需求;购买住房的人有不少是高净值人群,他们收入构成中有很大一部分是财产性收入,这部分收入受疫情影响较小,并且他们还可以应用金融杠杆购房,这就助推了房价上涨。无论房企向头部集中还是土地向热点城市集中,实际上都是迎合了需求群体的分化。

  (三)数量走势分析

  从全国首套、二套住房贷款平均利率趋势来看,2020年上半年个人住房贷款利率再次开始小幅下降,主要原因是从2019年10月开始个人住房贷款利率完全参考LPR定价并采取基点加成的方式,而1月开始5年期LPR呈缓慢下行趋势。截至二季度末首套、二套住房贷款平均利率分别为5.28%(约为贷款市场报价利率LPR加63个基点)和5.60%(约为贷款市场报价利率LPR加95个基点)。预期短期内LPR仍将延续目前缓慢下行趋势,主要原因如下:其一,后疫情时期经济形势下行,这内在地要求利率水平给予配合;其二,货币总量和社融等指标依然较为宽裕;其三,国外利率水平较低,在开放环境下利率有趋同趋势。

  2020年上半年个人购房贷款余额同比增速延续了这一走势,一季度同比增速为15.9%,二季度同比增速为15.7%,较去年同期17.6%、17.3%的增速略有下降。从月度增量数据来看,2020年上半年居民新增中长期贷款月度平均增量为4666.67亿元,较去年的月平均增量4541.67亿元上涨了2.75%。截至2020年二季度末,个人住房贷款余额为32.36万亿元,占全部信贷余额的比例为19.59%。总体而言,2020年上半年我国金融机构个人住房信贷仍延续前期稳中趋紧的态势,预计短期内个人住房贷款余额增速仍将保持略有下降的趋势,个人住房贷款市场仍以数量调控为主。

  ◆下一阶段房地产政策依然会保持高压态势

  然而从目前形势来看,房地产行业几乎是最先从疫情中恢复过来,还形成了一定程度的泡沫。过去本人对开征房产税的观点还是偏保守的,但基于当前形势有必要加快推进,一方面,收入分配和财富分配的差距拉大不利于经济和社会稳定;另一方面,经济以内循环为主,必须打掉房价泡沫才能促进实业发展。从技术条件讲,开征针对存量房的房地产税已经具备:一是住房存量登记系统已经实现联网;二是针对个人所得税系统运行良好。开征过程也须审慎推进,因为经济运行是一个系统,一项政策(尤其是长期政策)产生影响的深度和广度很难预计。加快推进和审慎推进之间怎么平衡?我认为最好的办法就是在深圳试点,当前深圳房价泡沫最严重,产业也出现了一些空心化的现象。

  相关阅读:房地产市场运行回顾及未来走势

  7月30日召开的政治局会议关于房地产的表述,与此前无异,再次重申“房住不炒”的重要性,要促进房地产市场平稳健康发展。事实上,为对冲宏观经济的衰退,曾有观点提出,应该放松房地产政策。在新冠肺炎疫情的高峰过后,房地产市场也一度成为上半年我国经济修复的主要力量。然而,自7月以来,地产调控边际收紧信号频现。对此,国家金融与发展实验室房地产金融研究中心主任蔡真对本报记者表示,房地产市场经过多年的发展,已由过去对经济的拉动以及财富效应的正面作用,转变为对经济的拖累以及债务效应的负面作用,因此应坚持“房住不炒”精神,加强长效机制建设。

  《金融时报》记者:新冠肺炎疫情对我国社会的方方面面都造成了一定的冲击。请您谈谈疫情对房地产市场的影响。

  (二)房企信用债融资情况

  (一)房企贷款融资情况

  (2)热点城市土地交易市场持续火爆。从市场传导逻辑来看,土地市场的交易数据可以反映房地产开发企业对市场的预期。2020年上半年,百城住宅类土地供应面积为1.62亿平方米,同比增长15.97%;成交面积为1.36亿平方米,同比上涨13.97%;成交金额为1.76万亿元,同比上涨14.93%,成交土地楼面均价同比上涨0.85%。2020年上半年百城土地流拍数量较2019年下半年有所下降,土地成交溢价率和成交土地楼面均价重回上升趋势。一季度住宅用地市场受疫情影响较大,供求两端均出现较大幅度下降,但二季度住宅用地市场呈现出快速反弹的走势,热点城市土地交易市场持续火爆。

  2020年2月中旬疫情达到峰值,随后逐渐得到控制。二季度以来,随着房价上涨和销售数据的向好,严控房价泡沫的政策已经明确。7月24日,副总理韩正主持房地产工作座谈会,这次会议强调“时刻绷紧房地产调控这根玄”,这说明未来很长一段时间房地产行业还会保持高压态势。房地产金融方面,近期央行向各大行下发调研通知,摸底线上消费贷款流入楼市情况。各地方政府层面,深圳、杭州、宁波、东莞、南京都出台更从紧的房地产调控政策。

  (一)政策环境

  在需求层面。由于新冠病毒以飞沫和接触传染为主要传播手段,为防止集聚产生疫情大规模暴发,2020年1月26日晚中国房地产协会号召全国楼盘暂时停止售楼处活动。春节期间本是返乡置业的高潮,数据显示,52.7%的人今年春节期间有回乡置业意向,但售楼处的关闭明显抑制了相关需求。2020年1月到2月商品住宅销售面积和销售额分别为7488.95万平方米和7197.59亿元,同比分别下降39.2%和34.7%,这也是住房货币化改革以来商品住宅销售月度下降幅度最大的一次。

  (一)个人购房贷款总量情况

  蔡真:首先,宏观层面要防止房地产泡沫再起的风险。以深圳为例,在2月下旬疫情稍稍缓解后,深圳房价出现跳涨,一手房出现万科星城“日清”以及招商太子湾2000万起步“拼手速”的现象,二手房市场出现跳跃式涨价以及百万元“喝茶费”现象。尽管这可能是个别楼盘、个别区域的个别案例,但针对整体的统计数据显示,深圳的房价泡沫确实在膨胀。而这种膨胀与整个经济、金融形势的大背景形成悖论。国际金融形势方面,美国股市出现四次熔断、黄金价格大跌、原油价格跌成负值。国内金融形势方面,股票市场的表现尽管好于其他主要经济体的走势,但一季度上证综指也累计下跌9.83%;债券市场2020年一季度发生违约32只,违约金额506.91亿元。从以上基本面来看深圳房价都不应该跳涨,深圳的房价似乎成了中国房价泡沫中最为突出的部分。

  《金融时报》记者:我们发现,疫情高峰过后,房地产市场出现了一些分化。请您帮我们梳理一下这种分化体现在哪些方面?预示出哪些行业发展趋势?

  从债券发行情况来看,2020年上半年房地产开发企业境内信用债发行总额为3193.98亿元,同比上升14.51%;分季度来看,一、二季度房地产开发企业境内信用债发行规模分别为1697.77亿元和1496.21亿元。从存量来看,2020年上半年末房地产开发企业境内信用债待还余额为2.21万亿元,同比上涨6.55%。未来3年,房地产开发企业境内信用债将迎来集中偿付期,随着房地产开发企业进入还债高峰,债券发行募集的资金主要用于借新还旧,可用于拿地和房地产项目建设的资金规模有限(住房租赁项目例外),净融资额规模有所下降。

  (3)部分城市房价泡沫再起。租金资本化率可以较好地刻画房价泡沫程度,它是用每平方米住宅价格除以每平方米住宅年租金得到。2020年上半年,四座一线城市的租金资本化率呈上升态势,平均租金资本化率为63.28年,相比2019年末仍在上升,其中除广州租金资本化率略有下降外,北京、上海、深圳租金资本化率都明显上升,房价泡沫再起。主要原因是一线城市住房价格受疫情影响略有上升的同时,租金的绝对价格有所下降,带来租金资本化率的上升。同期,二线城市的租金资本化率从疫情影响中逐渐恢复,租金资本化率开始回归2019年末水平。2020年6月末,二线热点城市租金资本化率为53.03年,与2019年末的53.80年相当;二线非热点城市租金资本化率为46.04年。三线城市方面,房价和租金都受到疫情影响,租金资本化率依然维持高位运行,2020年6月末三线城市的租金资本化率为36.59年。

  国家金融与发展实验室房地产金融研究中心主任蔡真

  2020年上半年房地产销售和价格出现“深V”型反弹,这主要得益于疫情得到控制;但“深V”反弹的同时,市场分化明显,部分城市房价泡沫再起,监管层进一步加强了政策调控。控制房价泡沫的苗头已成为当前工作重点。

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