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诸葛测字三个字免费2345无冀乌之纲手 房地产市场运行回顾及未来走势

2020-08-12

  2020年上半年房地产销售和价格出现“深V”型反弹,这主要得益于疫情得到控制;但“深V”反弹的同时,市场分化明显,部分城市房价泡沫再起,监管层进一步加强了政策调控。控制房价泡沫的苗头已成为当前工作重点。

  2020年上半年,在疫情冲击下中央层面仍多次强调坚持“房住不炒”定位,坚持稳地价、稳房价、稳预期,因城施策,采取差异化调控措施,确保房地产市场平稳健康发展。央行和银保监会多次重申会保持房产金融政策的连续性、一致性和稳定性,实施房地产金融审慎管理制度,稳住存量、严控增量、防范资金违规进入房地产市场仍是央行和银保监会监管重点。

  (一)个人购房贷款总量情况

  (1)不同城市间住房价格分化加剧。从国家统计局公布的70个大中城市商品住宅销售价格变动情况来看,房地产市场与疫情在国内的形势息息相关,从一季度的住房价格环比大幅下滑,再到4月以来的迅速回升,住房价格环比走势呈现“深V”型。2020年上半年新建商品住宅和二手商品住宅销售价格累计上涨1.94%和0.90%。

  (三)数量走势分析

  (一)房企贷款融资情况

  房价的上升和泡沫的形成离不开信贷的推动,个人购房贷款的增速与房价的上涨经常表现出互为因果的关系。2015年下半年,房价开始快速上涨,与此同时个人购房贷款余额大幅上升。针对挤泡沫的方法是从去杠杆开始的,自2017年二季度起,个人购房贷款余额同比增速呈下降趋势,这产生了较好的调控效果。

  房企融资形势

  (2)住房租赁市场量降价跌。中原地产统计了四个一线城市和两个二线城市的租金数据,整体来看,租赁价格恢复速度慢于住宅价格,各城市租金价格(除上海外)呈现持续小幅下降趋势。总体来看,疫情冲击是影响2020年上半年住房租金水平的主导因素,住房租赁市场消费需求被抑制,大部分城市表现出租金水平下降的现象。其中,北京租金水平下降最为明显,这一方面受到失业率上升、应届生毕业时间延后且就业状况不理想影响,住房租赁市场需求有所下降;另一方面与北京暴发第二轮疫情所引发的较为严格的人口流动控制有关。

  (1)住房销售迅速复苏。从商品住宅销售数据来看诸葛测字三个字免费2345无冀乌之纲手,2020年上半年诸葛测字三个字免费2345无冀乌之纲手,商品住宅竣工面积为2.07亿平方米诸葛测字三个字免费2345无冀乌之纲手,同比下降9.81%;全国商品住宅销售面积为6.11亿平方米诸葛测字三个字免费2345无冀乌之纲手,同比下降7.65%;全国商品住宅销售额为5.96万亿元人民币诸葛测字三个字免费2345无冀乌之纲手,同比下降-2.79%。分季度来看诸葛测字三个字免费2345无冀乌之纲手,一季度受疫情影响诸葛测字三个字免费2345无冀乌之纲手,一月下旬至三月上旬线下售楼处基本处于关闭状态诸葛测字三个字免费2345无冀乌之纲手,虽然部分房企进行了线上销售诸葛测字三个字免费2345无冀乌之纲手,但商品住宅销售同比出现大幅下降诸葛测字三个字免费2345无冀乌之纲手,住宅销售面积和销售额分别同比下降25.89%和22.83%。这在一定程度上导致大部分对销售回款依赖程度极高的房地产开发企业短期偿债能力下降。二季度诸葛测字三个字免费2345无冀乌之纲手,随着疫情控制及线下销售的恢复诸葛测字三个字免费2345无冀乌之纲手,住房购买需求迅速释放诸葛测字三个字免费2345无冀乌之纲手,商品住宅销售复苏至去年同期水平诸葛测字三个字免费2345无冀乌之纲手,住宅销售面积和销售额分别同比增长4.12%和9.43%。住房销售市场量价齐升诸葛测字三个字免费2345无冀乌之纲手,房企销售回款增加,资金压力有所缓解。

  地方政府层面,一季度一些城市从供给端和需求端出台了一些针对房地产行业的支持性政策,但某些城市借疫情之机全面放松限贷限购政策,寄希望重回土地财政的老路,但这些政策很快被上级部门叫停。二季度以来,随着疫情得到控制,房地产市场迅速复苏至疫情前水平,部分城市房价泡沫再起。热点城市的政策迅速反应:7月2日,东莞发布《关于进一步加强商品住房预(销)售管理的通知》,加大力度打击捂盘惜售行为;7月6日,宁波发布《关于进一步保持和促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》,提出调整限购区域范围、强化金融政策监管等“十条”措施;7月15日,深圳发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》,规定落户满3年且连续缴纳36个月个税或社保才具有购房资格,增值税免征年限由2年提升至5年。

  个人住房金融形势

  2020年上半年个人购房贷款余额同比增速延续了这一走势,一季度同比增速为15.9%,二季度同比增速为15.7%,较去年同期17.6%、17.3%的增速略有下降。从月度增量数据来看,2020年上半年居民新增中长期贷款月度平均增量为4666.67亿元,较去年的月平均增量4541.67亿元上涨了2.75%。截至2020年二季度末,个人住房贷款余额为32.36万亿元,占全部信贷余额的比例为19.59%。总体而言,2020年上半年我国金融机构个人住房信贷仍延续前期稳中趋紧的态势,预计短期内个人住房贷款余额增速仍将保持略有下降的趋势,个人住房贷款市场仍以数量调控为主。

  (3)库存去化压力有所缓解。从去库存的情况来看,我们统计的18个城市平均住宅库存去化月数2020年上半年经历了先上升后迅速下降的走势。一季度疫情导致一月下旬至三月上旬线下售楼基本处于关闭状态,部分城市连续数周成交规模较小,18城平均住宅库存去化月数由2019年12月末的13.9个月上升至2020年3月底的40.1个月;二季度随着疫情控制,线下销售迅速恢复至疫情前平均水平,平均住宅库存去化月数逐渐下降至6月底的14.4个月。其中,6月底一线城市平均去化周期为9.4个月;二线城市平均去化周期为10.1个月;三线城市平均去化周期为23.7个月。

  2020年下半年之后房地产市场会随着疫情稳定和线下销售活动的正常化而逐渐回归正常水平。我们认为“房住不炒”是一项长期政策,中央层面防止房价过快上涨的基调不会转变;在当前部分城市泡沫苗头较为明显的形势下,中央精神已经得到贯彻。地方政府层面,已经从打击捂盘惜售、扩大限购区域、增加购房门槛等诸多方面采取了打补丁措施;金融体系方面,严防经营贷、消费贷等资金违规进入楼市已成为目前监管重点。预计房地产泡沫再起的苗头很快会被控制住。

  分城市层级看,一线城市上升势头显著,新建商品住宅和二手住宅销售价格的稳步上升,上半年累计涨幅分别为1.55%和4.09%;二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格上半年累计涨幅分别为2.23%和1.00%;三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格累计涨幅分别为1.71%和0.37%。

  2020年上半年,新冠肺炎疫情在国内的态势成为影响房地产市场运行的主导因素,疫情暴发前期商品住房销售同比增速明显下滑,房价涨幅整体回落,租金价格水平略有下降,土地成交面积和成交金额大幅下滑,库存去化周期大幅上升;而随着疫情在国内逐渐控制,国内形势进入后疫情时代,因疫情而被压制的商品住房需求开始逐渐复苏,房价涨幅已经接近2019年末状态,土地成交面积和成交金额大幅攀升,个别月份上升幅度高于第一季度累计涨幅;但租赁市场受到的疫情影响仍在延续,租金水平仍有下探空间。后疫情时代,我国不同城市房地产市场存在显著分化的现象,一些城市房价泡沫再起,另一些城市房地产市场仍未从疫情的冲击中恢复过来。

  (2)热点城市土地交易市场持续火爆。从市场传导逻辑来看,土地市场的交易数据可以反映房地产开发企业对市场的预期。2020年上半年,百城住宅类土地供应面积为1.62亿平方米,同比增长15.97%;成交面积为1.36亿平方米,同比上涨13.97%;成交金额为1.76万亿元,同比上涨14.93%,成交土地楼面均价同比上涨0.85%。2020年上半年百城土地流拍数量较2019年下半年有所下降,土地成交溢价率和成交土地楼面均价重回上升趋势。一季度住宅用地市场受疫情影响较大,供求两端均出现较大幅度下降,但二季度住宅用地市场呈现出快速反弹的走势,热点城市土地交易市场持续火爆。

  (3)部分城市房价泡沫再起。租金资本化率可以较好地刻画房价泡沫程度,它是用每平方米住宅价格除以每平方米住宅年租金得到。2020年上半年,四座一线城市的租金资本化率呈上升态势,平均租金资本化率为63.28年,相比2019年末仍在上升,其中除广州租金资本化率略有下降外,北京、上海、深圳租金资本化率都明显上升,房价泡沫再起。主要原因是一线城市住房价格受疫情影响略有上升的同时,租金的绝对价格有所下降,带来租金资本化率的上升。同期,二线城市的租金资本化率从疫情影响中逐渐恢复,租金资本化率开始回归2019年末水平。2020年6月末,二线热点城市租金资本化率为53.03年,与2019年末的53.80年相当;二线非热点城市租金资本化率为46.04年。三线城市方面,房价和租金都受到疫情影响,租金资本化率依然维持高位运行,2020年6月末三线城市的租金资本化率为36.59年。

  (二)个人抵押贷款利率走势

  从债券发行情况来看,2020年上半年房地产开发企业境内信用债发行总额为3193.98亿元,同比上升14.51%;分季度来看,一、二季度房地产开发企业境内信用债发行规模分别为1697.77亿元和1496.21亿元。从存量来看,2020年上半年末房地产开发企业境内信用债待还余额为2.21万亿元,同比上涨6.55%。未来3年,房地产开发企业境内信用债将迎来集中偿付期,随着房地产开发企业进入还债高峰,债券发行募集的资金主要用于借新还旧,可用于拿地和房地产项目建设的资金规模有限(住房租赁项目例外),净融资额规模有所下降。

  房地产业属于资金高度密集行业,无论是土地的购置还是住房的开发和建设均需要大量资金,加上住房项目建设周期和销售周期较长,使得资金成为房地产开发企业赖以生存和发展的命脉。从央行公布的房地产企业贷款数据来看,截至2020年二季度末,房地产开发贷款余额为11.97万亿元,同比增长8.5%,同比增速连续七个季度下降;占全部信贷余额的比例为7.25%,环比下降0.12个百分点,金融机构信贷资金更明显向实体经济倾斜。从目前市场情况来看,对于受疫情影响而还款困难的房地产开发企业,商业银行经协商后可能会允许其贷款延期偿还。但出于风险管理和合规性要求,对新增房地产开发贷款的发放,商业银行持更为审慎的态度,对于综合实力较强、负债率较低的国有房地产开发企业或民营上市房地产开发企业,商业银行放贷意愿较高;相反,部分负债率较高或规模较小的民营房地产开发企业获取银行贷款的难度较大。

  房地产市场运行

  (作者单位:国家金融与发展实验室)

  从全国首套、二套住房贷款平均利率趋势来看,2020年上半年个人住房贷款利率再次开始小幅下降,主要原因是从2019年10月开始个人住房贷款利率完全参考LPR定价并采取基点加成的方式,而1月开始5年期LPR呈缓慢下行趋势。截至二季度末首套、二套住房贷款平均利率分别为5.28%(约为贷款市场报价利率LPR加63个基点)和5.60%(约为贷款市场报价利率LPR加95个基点)。预期短期内LPR仍将延续目前缓慢下行趋势,主要原因如下:其一,后疫情时期经济形势下行,这内在地要求利率水平给予配合;其二,货币总量和社融等指标依然较为宽裕;其三,国外利率水平较低,在开放环境下利率有趋同趋势。

  (一)政策环境

  (二)价格情况分析

  (二)房企信用债融资情况

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